O Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis e de Direitos Reais a ele Relativos (ITBI) é um tributo de competência municipal, conforme estabelecido pelo Código Tributário de Linhares e a Constituição Federal. Ele incide sobre a transferência de propriedade de bens imóveis e direitos relacionados, desempenhando um papel crucial na receita dos municípios.
Aqui estão os principais aspectos do ITBI, com base nas informações fornecidas:
Fato Gerador (O que gera o imposto)
- O ITBI incide sobre a transmissão da propriedade de bens imóveis (sejam por natureza ou acessão física) e de direitos reais sobre imóveis (exceto os de garantia), bem como a cessão de direitos à sua aquisição, a qualquer título e por ato oneroso. As fontes especificam diversas situações que configuram o fato gerador, incluindo:
- Compra e venda (pura ou com cláusulas especiais).
- Dação em pagamento.
- Arrematação e remissão (em leilão ou praça).
- Adjudicação (quando não decorrente de sucessão hereditária).
- Sentença declaratória de usucapião ou supletiva de manifestação de vontade na transação de bens imóveis e direitos a eles relativos.
- Mandato em causa própria e seus substabelecimentos.
- Consideram-se bens imóveis o solo, seus acessórios naturais (árvores, frutos pendentes, espaço aéreo e subsolo) e tudo o que o homem incorporar permanentemente ao solo (edifícios, construções).
Sujeito Passivo (Contribuinte)
- O contribuinte do ITBI é o adquirente ou cessionário do bem imóvel ou do direito a ele relativo. No entanto, se a transmissão ocorrer sem o pagamento do imposto devido, o transmitente ou cedente são solidariamente responsáveis por esse pagamento.
Base de Cálculo e Alíquotas
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel pactuado na negociação ou o direito transmitido. Este valor é periodicamente levantado e atualizado pelo Município. Uma avaliação pode ser procedida com base em tabelas da Planta Genérica de Valores e Modelo de Avaliação Imobiliária do Município. No caso de imóvel rural, a avaliação considera valores de mercado, benfeitorias, localização, forma, dimensão e utilidade.
- Se o valor de aquisição for baseado em declarações ou documentos que não condizem com o valor de mercado ou não mereçam fé, a autoridade fiscal pode instaurar um processo administrativo para determinar o valor efetivo, assegurados o contraditório e a ampla defesa.
- Para o caso de copropriedade de imóvel em condomínio pro indiviso, os coproprietários podem optar pelo recolhimento unificado do ITBI em um único CNPJ.
Lançamento e Arrecadação
- O imposto deve ser pago até a data do fato translativo, com algumas exceções:
- Na transferência de imóvel para pessoa jurídica, ou desta para sócios/acionistas/sucessores, o pagamento deve ser feito em até 30 dias da assembleia ou escritura.
- Na arrematação ou adjudicação em praça ou leilão, em até 30 dias da assinatura do auto ou deferimento da adjudicação.
- Na acessão física, até a data do pagamento da indenização.
- Em tornas, reposições e demais atos judiciais, em até 30 dias da sentença que reconhecer o direito.
Inscrição no Cadastro Imobiliário
- Os bens imóveis urbanos e rurais devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Esta inscrição é obrigatória em documentos de construção civil expedidos pelo Município. Notários e registradores de imóveis têm prazos definidos (12 meses para capitais e DF, 24 meses para demais municípios) para adequar seus sistemas e incluir o CIB.
Isenções
- A legislação municipal prevê isenções do ITBI, que geralmente dependem de requerimento e reconhecimento pela autoridade competente (Secretário Municipal de Finanças). As fontes citam, entre outras:
- Transmissões de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ou decorrentes de fusão, incorporação ou extinção de pessoa jurídica, exceto quando a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda de bens ou direitos, locação de imóveis ou arrendamento mercantil. A preponderância é caracterizada se mais de 50% da receita operacional nos dois anos seguintes à aquisição decorrer de tais atividades.
- Transmissão decorrente de investidura.
- Transmissão decorrente da execução de planos de habitação para população de baixa-renda, patrocinados ou executados por órgãos públicos ou seus agentes.
- Transferências de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária.
- Para empresas que se instalem ou ampliem suas operações em Linhares, a lei municipal prevê incentivos fiscais, incluindo isenção de até 100% do ITBI sobre a aquisição do imóvel destinado à instalação ou ampliação. Nos casos de ampliação, o incentivo incide apenas sobre a área ampliada.
Obrigações Acessórias
- O sujeito passivo deve apresentar à repartição competente da Prefeitura os documentos e informações necessários para o lançamento do imposto. Tabeliães e escrivães não podem lavrar instrumentos ou escrituras sem a prova do pagamento do ITBI, devendo transcrever o número da guia, valor e data de quitação. Eles também são obrigados a remeter mensalmente relatórios à Secretaria de Finanças sobre mudanças de propriedade e averbação de áreas construídas.
Infrações e Penalidades
- Constituem infrações passíveis de multa, entre outras:
- Instruir pedido de isenção com documentos falsos (multa de 50% do valor do imposto).
- Ocultar a existência de frutos pendentes ou outros bens/direitos tributáveis transmitidos.
- Descumprimento da obrigação tributária por oficiais de cartório, tabeliães, escrivães (multa de 50% do imposto devido, e reincidência em dobro acrescida de 20% a cada nova reincidência).
- Descumprimento pelos Cartórios de Ofícios de Notas e Cartório de Registro Geral de Imóveis da obrigação de não lavrar instrumentos sem o imposto devido (multa de 200 URML).
Impacto da Reforma Tributária (IBS/CBS)
- As fontes indicam que, apesar da instituição do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que incidirão sobre a maioria das operações com bens e serviços, a incidência desses novos tributos não altera a base de cálculo do ITBI (e do ITCD – Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação). Isso significa que o ITBI, por ser um imposto sobre a transmissão de bens imóveis, mantém sua incidência e base de cálculo separadas dos novos tributos sobre consumo. No entanto, a reforma prevê que, até 31 de dezembro de 2032, o montante do ICMS e do ISS (que serão extintos e substituídos por IBS/CBS) não integra a base de cálculo do Imposto Seletivo, um novo imposto que incidirá sobre bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente.
Em resumo, o ITBI é um imposto fundamental para a arrecadação municipal, incidindo sobre a transferência onerosa de bens imóveis e direitos. Sua cobrança, isenções e penalidades são definidas por lei municipal, e sua base de cálculo é o valor venal do imóvel. A reforma tributária em curso no Brasil mantém a competência e a base de cálculo do ITBI inalteradas, diferenciando-o dos impostos sobre consumo que serão unificados.
por: Manoel L Ribeiro